Con la aprobación de la nueva ley de vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo, se pone en marcha la regulación de diferentes ámbitos del sector inmobiliario.
Desde Timanya House hemos analizado la normativa en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda para explicarte todo lo que debes saber. Tanto si eres propietario como inquilino, este post te interesa. ¡Sigue leyendo!.
Puntos clave de la nueva ley de vivienda
A continuación te ofrecemos un resumen de los puntos clave que debes conocer sobre la nueva ley de vivienda.
Definición y declaración de zonas tensionadas
Las zonas tensionadas, también conocidas como áreas tensionadas o áreas de mercado tensionado, son áreas geográficas específicas donde se produce una alta demanda de viviendas que supera la oferta disponible en el mercado.
Estas zonas se caracterizan por tener precios de vivienda más elevados y una mayor competencia entre los compradores o arrendatarios. Con la nueva ley, la declaración de un barrio o municipio como zona tensionada dependerá de cada Comunidad Autónoma.
Para declarar una zona tensionada de alquiler es necesario que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares. El otro requisito es que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
Beneficios fiscales para propietarios
Los beneficios fiscales para propietarios entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2024. Según lo dispuesto en el Boletín Oficia del Estado (BOE), los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler.
Desvinculación del IPC para subidas de precio en la renta
Con la nueva ley, la subida de los precios de los alquileres queda limitada al 2% en 2023 y al 3% en 2024. Por otro lado, en 2025 se estudiará y cerrará un índice por debajo del IPC, con el que se actualizarán todos los alquileres.
Nueva definición para grandes tenedores
En este sentido, con el cambio legislativo se diferenciará entre grandes y pequeños propietarios en las zonas tensionadas. Pasan a ser grandes tenedores las personas físicas o jurídicas que tengan 5 o más viviendas en propiedad en las zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 metros cuadrdos) fuera de esas zonas. La calificación como gran tenedor tendrá consecuencias como una limitación especial para subidas de precio.
Importe del alquiler en las zonas tensionadas
El precio de los alquileres en zonas tensionadas, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados.
“En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior”, reza el texto publicado en el BOE.
“Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda”, añade el texto.
Esta medida no se aplicará a zonas no tensionadas. En este sentido, para pequeños propietario: el precio del nuevo contrato de alquiler será el mismo del contrato de alquiler anterior sumando la actualización del precio, según el índice vigente en ese momento (2% durante 2023 y 3% durante 2024).
Gastos de inmobiliaria a cargo del casero
La nueva normativa determina que los gastos de inmobiliaria correrán a cargo del casero, tal y como se detalle en el aparta 1 del Artículo 20. “El establecimiento de la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador”, reza el texto de la nueva ley.
Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras
La ley indica que en los contratos de alquiler de vivienda, que se ubique en zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual “sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior”.
Se eliminan las cláusulas de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda
En la nueva normativa se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes.
En este sentido, hay que tener en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, como en cualquier contrato, las partes lleguen a acuerdos incluso si estos son contrarios a parte de la Ley.
Recargo del IBI para viviendas vacías
A través de la disposición final tercera se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la ley.
Al mismo tiempo se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50 por ciento de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150 por ciento, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal.
Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública
En el Artículo 16 se establece que las viviendas protegidas deben destinarse exclusivamente a residencia habitual.
“Las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública […] estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación, en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo”, especifica la ley. Además, se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida.
En Timanya House, como agencia inmobiliaria de Lanzarote, te ofrecemos el mejor asesoramiento y resolvemos cualquier duda que tengas. Si quieres hablar con nosotros, no dudes en ponerte en contacto.